Gli estintori per affitti brevi non sono tutti uguali. Scopri quali requisiti devono rispettare, dove collocarli e come mantenere l’immobile conforme nel tempo.
Gli estintori per affitti brevi sono obbligatori anche quando l’immobile è gestito da un proprietario privato in forma non imprenditoriale. L’obbligo di dotare l’unità dei dispositivi di sicurezza previsti non è quindi riservato ai gestori professionali.
Per essere in regola occorre verificare quanti estintori installare, quali caratteristiche devono avere, dove collocarli e come mantenerli efficienti. Nei casi previsti, devono inoltre essere presenti rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio.
Vediamo cosa prevede la normativa, quando è obbligatorio installare gli estintori e quali sono gli altri adempimenti richiesti per gli affitti brevi.
Cosa si intende per affitti brevi e locazioni turistiche
Prima di analizzare gli obblighi relativi agli estintori per affitti brevi, è necessario distinguere due espressioni spesso utilizzate come sinonimi.
Ai sensi dell’articolo 4 del D.L. 50/2017, la locazione breve è un contratto relativo a un immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite intermediari e portali telematici.
La locazione per finalità turistiche non coincide necessariamente con questo limite temporale: è caratterizzata dalla finalità del soggiorno e può avere una durata superiore a 30 giorni. Ai fini degli obblighi di sicurezza esaminati in questo articolo, l’articolo 13-ter del D.L. 145/2023 prende in considerazione entrambe le fattispecie.
Tra gli immobili che possono essere destinati a queste forme di locazione rientrano, ad esempio:
- appartamenti e ville;
- seconde case;
- singole stanze o altre porzioni di un’unità abitativa.
La denominazione “case e appartamenti per vacanze” non deve invece essere utilizzata come sinonimo generico di locazione turistica. Può identificare una specifica struttura ricettiva extralberghiera disciplinata dalla normativa regionale e soggetta a requisiti propri.
Per le locazioni brevi e turistiche, l’articolo 13-ter del D.L. 145/2023 stabilisce requisiti minimi di sicurezza validi a livello nazionale. Questi obblighi non sostituiscono però le disposizioni regionali e comunali applicabili all’immobile e all’attività esercitata. Le locazioni gestite in forma imprenditoriale devono inoltre rispettare i requisiti di sicurezza degli impianti previsti dalla normativa statale e regionale, mentre le strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere seguono la disciplina specifica della propria categoria.
La normativa sugli estintori per affitti brevi
L'obbligo di installare estintori per affitti brevi deriva dalle disposizioni introdotte dal Decreto-Legge 145/2023, convertito nella Legge 191/2023, che ha modificato la disciplina delle locazioni turistiche e degli affitti brevi.
La normativa stabilisce che le unità immobiliari destinate alle locazioni turistiche o brevi devono essere dotate di:
- estintori portatili, collocati secondo i criteri previsti dalla legge;
- dispositivi funzionanti per la rilevazione dei gas combustibili e del monossido di carbonio.
L’esonero dall’installazione dei rilevatori è ammesso soltanto per le unità immobiliari prive di impianto a gas nelle quali sia possibile escludere con certezza sia il rischio di rilasci incontrollati di gas combustibili sia quello di formazione di monossido di carbonio.
Non è sufficiente considerare il solo piano cottura. La valutazione deve comprendere tutti gli impianti e gli apparecchi presenti nell’immobile, come caldaie, stufe, camini e scaldacqua a combustione.
Quanti estintori sono obbligatori negli affitti brevi?
La normativa nazionale stabilisce la dotazione minima di estintori in base alla superficie e al numero di piani dell’unità immobiliare. Questi criteri consentono di determinare quanti dispositivi installare, fermo restando che la loro tipologia e collocazione devono essere adeguate ai rischi e alle caratteristiche dell’immobile:
- Il criterio della superficie: deve essere installato almeno un estintore ogni 200 m² di pavimento o frazione.
- Il criterio dei piani: deve essere installato almeno un estintore per ogni piano, anche quando la superficie complessiva dell’unità immobiliare è inferiore a 200 m².
Esempi di calcolo:
- Un appartamento di 75 m² disposto su un solo livello richiede almeno un estintore.
- Una villetta disposta su due piani richiede almeno due estintori, uno per ciascun piano.
- Un casale di 250 m² disposto su un solo livello richiede almeno due estintori.
Il calcolo deve essere effettuato separatamente per ogni unità immobiliare concessa in locazione. Se nello stesso edificio vengono affittati tre appartamenti, ciascuno deve avere la propria dotazione: gli estintori presenti nelle parti comuni del condominio non sostituiscono quelli richiesti all’interno delle singole unità.
Gli obblighi si applicano anche quando viene locata soltanto una stanza o un’altra porzione dell’abitazione. Anche in questo caso, l’unità deve essere dotata dei dispositivi richiesti e gli estintori devono risultare visibili e accessibili agli ospiti.
Caratteristiche tecniche e posizionamento corretto
Gli estintori destinati alle locazioni brevi e turistiche devono avere una capacità estinguente non inferiore a 13A e una carica minima di 6 kg o 6 litri, in base all’agente estinguente utilizzato. Entrambi i dati devono essere chiaramente riportati sull’etichetta: una generica dicitura come “a norma” o “adatto alla casa” non è sufficiente per verificarne la conformità.
Questi requisiti rappresentano il minimo previsto dalla normativa, ma non determinano da soli quale agente estinguente sia più adatto. La scelta tra estintori a polvere, a base d’acqua o con altri agenti estinguenti deve tenere conto dei materiali combustibili, degli apparecchi presenti e dei possibili scenari d’incendio nell’immobile.
Gli estintori a polvere sono versatili e possono raggiungere capacità estinguenti elevate, ma negli ambienti chiusi la scarica può ridurre la visibilità, irritare pelle e mucose e contaminare arredi e apparecchiature. Per i principi d’incendio di classe A o B, il D.M. 3 settembre 2021 suggerisce quindi di valutare anche estintori a base d’acqua.
Quando nell’immobile sono presenti apparecchiature elettriche, occorre verificare sull’etichetta che il dispositivo sia espressamente idoneo all’utilizzo su apparecchi in tensione e rispettare la distanza di impiego indicata dal produttore. In presenza di rischi specifici, come oli e grassi da cucina, può inoltre essere opportuno prevedere un presidio aggiuntivo adatto alla classe di incendio interessata.
Dove collocare l’estintore
L’estintore deve essere sempre visibile, facilmente accessibile e raggiungibile senza esporsi al pericolo. La collocazione deve quindi essere scelta considerando la disposizione degli ambienti e le possibili vie di esodo.
In particolare, è opportuno:
- posizionarlo vicino all’ingresso o lungo il percorso utilizzato per uscire dall’abitazione;
- evitare punti troppo vicini alla sorgente di rischio, dai quali potrebbe risultare irraggiungibile in caso d’incendio;
- non nasconderlo dentro mobili chiusi, ripostigli o dietro porte, tende e arredi;
- collocarlo su un supporto stabile, a parete o a pavimento, che ne impedisca la caduta o lo spostamento accidentale;
- mantenere l’impugnatura a un’altezza facilmente raggiungibile, indicativamente intorno a 110 centimetri dal pavimento;
- segnalarne la posizione con un apposito cartello quando il dispositivo non risulta immediatamente riconoscibile.
L’obiettivo non è soltanto rispettare un requisito formale, ma permettere agli occupanti di individuare e raggiungere rapidamente l’estintore nelle prime fasi di un incendio, senza dover attraversare la zona già coinvolta dalle fiamme o dal fumo.
Manutenzione degli estintori secondo la UNI 9994-1:2024
L’acquisto e la corretta collocazione dell’estintore non esauriscono gli obblighi di sicurezza. Il dispositivo deve essere mantenuto in efficienza nel tempo e nel rispetto delle istruzioni fornite dal produttore.
Il riferimento tecnico vigente è la UNI 9994-1:2024, che disciplina il controllo iniziale, la sorveglianza, il controllo periodico, la revisione programmata e il collaudo degli estintori. Le modalità e le scadenze degli interventi dipendono anche dalla tipologia del dispositivo e dall’agente estinguente utilizzato.
La persona responsabile dell’unità immobiliare deve organizzare la manutenzione e conservare le registrazioni degli interventi eseguiti, così da poter verificare e documentare nel tempo l’efficienza del presidio.
Gli interventi tecnici devono essere affidati a un’impresa specializzata nella manutenzione degli estintori. Fino al 25 settembre 2026 è necessario verificare che il personale incaricato disponga delle competenze necessarie e operi nel rispetto della UNI 9994-1:2024 e delle istruzioni del produttore.
Dal 26 settembre 2026, la manutenzione potrà essere eseguita esclusivamente da tecnici in possesso della qualificazione prevista dal D.M. 1° settembre 2021 per lo specifico presidio antincendio. Nel caso degli estintori, occorrerà quindi verificare la qualificazione relativa al presidio P1.
Le attività previste per mantenere efficiente un estintore comprendono:
- Sorveglianza: controllo ordinario effettuato dalla persona responsabile dell’immobile o da un soggetto incaricato. Serve a verificare che l’estintore sia presente, visibile, accessibile e privo di danni, manomissioni o anomalie evidenti.
- Controllo iniziale: verifica eseguita quando l’estintore viene preso in carico dall’impresa di manutenzione, per accertarne lo stato, l’identificazione e la documentazione disponibile.
- Controllo periodico: intervento tecnico eseguito con la periodicità prevista, comprendente le verifiche necessarie per accertare l’efficienza e l’integrità del dispositivo.
- Revisione programmata: esame completo dell’estintore, con sostituzione dell’agente estinguente e verifica dei componenti interni secondo gli intervalli applicabili alla specifica tipologia.
- Collaudo: verifica dell’integrità e della resistenza del serbatoio alle scadenze previste.
- Manutenzione straordinaria: intervento necessario quando l’estintore è stato utilizzato, presenta anomalie o richiede operazioni non comprese nelle attività programmate.
La sorveglianza non sostituisce gli interventi tecnici. Il proprietario o il gestore deve inoltre verificare che ogni attività eseguita venga registrata sul cartellino di manutenzione e nella documentazione rilasciata dall’impresa incaricata.
Cosa rischia chi non rispetta gli obblighi
La concessione in locazione di un’unità immobiliare priva dei dispositivi di sicurezza richiesti può comportare una sanzione amministrativa anche importante, per ciascuna violazione accertata.
La sanzione riguarda sia le locazioni gestite in forma imprenditoriale sia quelle gestite da proprietari privati in forma non imprenditoriale. Può essere applicata quando mancano i rilevatori di gas combustibili o di monossido di carbonio richiesti oppure quando gli estintori non sono conformi o non risultano collocati secondo i criteri previsti dalla legge.
In caso di incendio o di danni agli ospiti, l’assenza delle misure obbligatorie può inoltre assumere rilievo nell’accertamento delle eventuali responsabilità del locatore. Questi profili devono essere valutati separatamente dalla sanzione amministrativa e in relazione alle circostanze concrete.
Requisiti di sicurezza e richiesta del CIN
I requisiti di sicurezza devono essere presenti al momento della richiesta del Codice Identificativo Nazionale. La procedura per ottenere il CIN prevede infatti una dichiarazione sostitutiva con la quale il locatore attesta la presenza dei dispositivi richiesti dalla normativa.
L’obbligo riguarda sia gli immobili di nuova immissione sul mercato sia le locazioni brevi o turistiche già avviate. Estintori e rilevatori devono quindi essere presenti, funzionanti e mantenuti efficienti per tutto il periodo in cui l’unità immobiliare viene concessa in locazione.
L’attribuzione del CIN non equivale però a una verifica tecnica dei dispositivi. La responsabilità di accertarne e mantenerne la conformità resta in capo al locatore.
Estintori per affitti brevi: come mettersi in regola
La verifica di conformità dell’immobile è più precisa e pratica se organizzata con metodo attraverso una checklist da applicare a ogni singola unità concessa in locazione:
- Verificare l’inquadramento dell’attività
Accertare che si tratti di una locazione breve o per finalità turistiche e non di una struttura ricettiva soggetta a una disciplina specifica. - Controllare superficie e numero di piani
Calcolare la dotazione minima considerando almeno un estintore ogni 200 m² di pavimento o frazione e, in ogni caso, almeno un dispositivo per piano. - Verificare le caratteristiche degli estintori
Controllare sull’etichetta la capacità estinguente, che non deve essere inferiore a 13A, e la carica minima di 6 kg o 6 litri. - Valutare i rischi di gas e monossido di carbonio
Esaminare impianti e apparecchi a combustione presenti nell’immobile per individuare i rilevatori necessari e la loro corretta collocazione. - Controllare posizione e accessibilità
Assicurarsi che ogni estintore sia visibile, facilmente raggiungibile e collocato in modo da poter essere utilizzato senza avvicinarsi alla sorgente dell’incendio. Verificare inoltre che i rilevatori siano installati secondo le istruzioni del produttore e in una posizione idonea ad avvertire tempestivamente gli occupanti. - Programmare sorveglianza e manutenzione
Affidare gli interventi tecnici a un’impresa specializzata e inserire controlli e scadenze in uno scadenzario riferito a ciascuna unità immobiliare.
Quali documenti conservare
Per ogni immobile è consigliabile predisporre una cartella, anche digitale, contenente:
- fotografie ed etichette identificative degli estintori e dei rilevatori installati;
- manuali d’uso e documentazione fornita dai produttori;
- rapporti e cartellini relativi agli interventi di manutenzione;
- eventuali dichiarazioni di conformità riferite agli impianti;
- scadenzario aggiornato dei controlli;
- copia dei dati e delle dichiarazioni utilizzati nella procedura per il CIN.
La prova di acquisto può essere utile per ricostruire la provenienza e la data di acquisizione dei dispositivi, ma non sostituisce la documentazione tecnica né le registrazioni della manutenzione.
Per chi gestisce più appartamenti, la checklist e la documentazione devono essere organizzate separatamente per ogni unità. In questo modo è possibile individuare rapidamente dispositivi mancanti, scadenze superate o dotazioni non uniformi.
Estintori per affitti brevi: una conformità da verificare nel tempo
Acquistare un estintore qualsiasi non basta a mettere in regola una locazione breve o turistica. Occorre verificare che ogni unità disponga del numero corretto di dispositivi, che gli estintori abbiano capacità almeno 13A e una carica non inferiore a 6 kg o 6 litri e che siano collocati in punti visibili e facilmente accessibili.
Inoltre, è necessario valutare i rischi legati a gas combustibili e monossido di carbonio, programmando nel tempo la sorveglianza e la manutenzione dei dispositivi. La conformità attestata durante la procedura per il CIN deve infatti essere mantenuta per tutto il periodo di utilizzo dell’immobile.
Il team di esperti della Pallottini Antincendi supporta proprietari, tecnici e property manager nella verifica delle dotazioni esistenti, nella scelta dei dispositivi e nella pianificazione della manutenzione per ogni unità gestita.
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