La riqualificazione antincendio serve a capire se edificio, attività, impianti e documenti sono ancora coerenti con il rischio reale. Ecco quali verifiche aiutano a partire con il piede giusto.
La riqualificazione antincendio riguarda gli edifici esistenti che devono essere verificati e, se necessario, adeguati alle misure di prevenzione incendi applicabili.
Gran parte degli edifici in uso oggi risale a periodi in cui criteri progettuali, attività svolte e condizioni operative erano diversi da quelli attuali. Cambi di destinazione d’uso, ampliamenti, variazioni di layout, aumento dell’affollamento o del carico d’incendio possono rendere necessaria una nuova valutazione tecnica.
Ogni struttura possiede caratteristiche uniche in termini di layout, impianti e destinazione d’uso. Pertanto il percorso di riqualificazione antincendio richiede sempre soluzioni su misura.
Capire quando scatta l’obbligo, quali interventi sono necessari e come pianificarli è il punto di partenza per una conformità concreta, documentabile e sostenibile nel tempo.
Prima di intervenire: cosa verificare in un edificio esistente
Prima di scegliere soluzioni tecniche o richiedere preventivi, è necessario ricostruire lo stato antincendio reale dell’edificio. In molti casi, il problema non nasce da un singolo impianto mancante, ma dal disallineamento tra ciò che è stato autorizzato, ciò che è stato modificato nel tempo e ciò che oggi avviene realmente negli spazi.
Le verifiche preliminari più importanti riguardano:
- eventuale assoggettabilità dell’attività ai controlli di prevenzione incendi secondo il DPR 151/2011;
- presenza di SCIA antincendio, pareri o progetti approvati dal Comando dei Vigili del Fuoco;
- validità del rinnovo periodico di conformità antincendio;
- coerenza tra layout reale, destinazione d’uso, affollamento, carico d’incendio e documentazione depositata;
- stato di impianti, compartimentazioni, vie di esodo, presidi e procedure di emergenza.
Questa analisi iniziale permette di distinguere gli interventi urgenti da quelli programmabili, evitare lavori scollegati dal rischio reale e impostare un piano di adeguamento coerente con l’attività svolta nell’edificio.
Quando scatta l'obbligo di riqualificazione antincendio
L'esigenza di intervenire sugli edifici esistenti dipende da una serie di fattori specifici che vanno valutati caso per caso.
Cambio di destinazione d'uso
Il passaggio di un edificio a una nuova funzione, ad esempio da uffici a struttura ricettiva, da magazzino a sede produttiva o da uso residenziale a commerciale, può modificare il profilo di rischio incendio e l’inquadramento dell’attività ai fini del DPR 151/2011.
In questi casi occorre verificare se la nuova destinazione rientra tra le attività soggette ai controlli di prevenzione incendi, se cambia la categoria dell’attività o se le modifiche introdotte comportano un aggravio delle condizioni di sicurezza. Da questa verifica dipendono le eventuali pratiche da presentare, le misure di protezione richieste e gli adeguamenti da programmare.
Aumento del carico d'incendio o dell'affollamento
Anche quando la destinazione d’uso non cambia, alcune variazioni operative possono richiedere una nuova valutazione delle misure antincendio.
Lo stoccaggio di maggiori quantità di materiali combustibili, le variazioni nei processi produttivi o l’incremento significativo delle persone presenti possono modificare le condizioni di sicurezza antincendio dell’edificio.
Aggiornamenti normativi applicabili all'attività
Gli aggiornamenti normativi non comportano sempre un adeguamento automatico di tutti gli edifici esistenti. Devono essere valutati in relazione all’attività svolta, alla regola tecnica applicabile, alle eventuali disposizioni transitorie e alle modifiche intervenute nel tempo.
Per le attività soggette ai controlli di prevenzione incendi, la verifica diventa particolarmente importante quando cambiano layout, destinazione d’uso, affollamento, carico d’incendio, processi produttivi o impianti. In questi casi il professionista antincendio valuta se le nuove condizioni richiedono aggiornamenti progettuali, documentali o procedurali.
Scadenza delle deroghe o dei periodi transitori
I piani di adeguamento progressivo, le deroghe temporanee e gli eventuali periodi transitori previsti dalla normativa hanno scadenze precise. Alla scadenza, l’attività deve essere rivalutata rispetto agli obblighi applicabili e alle eventuali prescrizioni previste.
Ristrutturazioni e interventi edilizi rilevanti
I lavori di ristrutturazione significativa possono richiedere la verifica delle misure antincendio esistenti e l’eventuale aggiornamento del progetto, della documentazione o delle procedure, in relazione all’entità delle opere e alle condizioni dell’attività.
Il quadro normativo per la riqualificazione antincendio
La riqualificazione antincendio si muove all'interno di un sistema normativo stratificato, che comprende disposizioni generali sulla sicurezza nei luoghi di lavoro e regole tecniche specifiche per categoria di attività.
- D.Lgs. 81/2008 e obblighi del datore di lavoro - Il Testo Unico impone la valutazione di tutti i rischi, incluso quello d’incendio, e l’adozione di misure di prevenzione e protezione adeguate alle caratteristiche dell’attività, indipendentemente dall’anno di costruzione dell’edificio.
- D.P.R. 151/2011 e attività soggette a controlli - Il decreto individua le attività soggette ai controlli di prevenzione incendi e le suddivide nelle categorie A, B e C. Per le attività soggette, l’esercizio è subordinato alla presentazione della SCIA antincendio al Comando competente, corredata dalla documentazione tecnica prevista. La conformità alle prescrizioni di prevenzione incendi deve poi essere mantenuta nel tempo, anche ai fini dei controlli e del rinnovo periodico di conformità antincendio.
- Il Codice di Prevenzione Incendi (D.M. 3 agosto 2015) - Basato su un approccio prestazionale, il Codice definisce obiettivi di sicurezza, livelli di prestazione e strategie antincendio. Quando le soluzioni conformi non sono applicabili o non sono sufficienti per il caso specifico, il professionista antincendio può valutare soluzioni alternative o, quando necessario, procedimenti in deroga, dimostrando il raggiungimento degli obiettivi di sicurezza con i metodi ammessi dalla normativa.
- Decreti ministeriali del 2021: controlli, gestione ed esercizio dei luoghi di lavoro – I decreti del 1°, 2 e 3 settembre 2021 completano il quadro della sicurezza antincendio nei luoghi di lavoro.
- Il DM 1 settembre 2021 disciplina controllo e manutenzione di impianti, attrezzature e sistemi antincendio, con il tema della qualificazione dei tecnici manutentori (Al 2026, l’entrata in vigore dell’articolo 4 su tale qualificazione è prevista per il 25 settembre 2026).
- Il DM 2 settembre 2021 riguarda la gestione della sicurezza antincendio in esercizio e in emergenza, compresi piano di emergenza, formazione e addetti antincendio.
- Il DM 3 settembre 2021 definisce invece i criteri generali di progettazione, realizzazione ed esercizio della sicurezza antincendio nei luoghi di lavoro, con particolare riferimento alle attività a basso rischio.
Per un edificio esistente, questi riferimenti non servono solo a “mettersi in regola”: aiutano a capire se le misure presenti sono ancora adeguate, se la manutenzione è documentata e se le procedure di emergenza corrispondono davvero all’uso attuale degli spazi.
Le principali aree di intervento nella riqualificazione antincendio
Un percorso di riqualificazione antincendio raramente riguarda un solo aspetto dell'edificio. Le aree di intervento più frequenti riguardano sia le misure passive sia quelle attive, spesso in modo integrato.
Compartimentazione e resistenza al fuoco
La compartimentazione è uno degli elementi più critici nella riqualificazione degli edifici esistenti. Pareti, solai, porte e serramenti devono garantire le prestazioni di resistenza al fuoco previste dalla norma applicabile o dal progetto antincendio.
Negli edifici esistenti è frequente trovare:
- compartimentazioni incomplete o danneggiate da interventi successivi alla costruzione;
- attraversamenti impiantistici non sigillati che compromettono la continuità della separazione resistente al fuoco;
- porte tagliafuoco non conformi, non funzionanti o sostituite con elementi privi di certificazione;
- aperture create nel tempo per esigenze operative, non previste nel progetto originale.
L'adeguamento in quest'area può richiedere interventi edilizi significativi, ma in alcuni casi è possibile intervenire con sistemi certificati di sigillatura, sostituzione delle chiusure o applicazione di rivestimenti protettivi.
Vie di esodo e percorsi di evacuazione
Le vie di esodo devono permettere alle persone presenti di raggiungere un luogo sicuro in modo autonomo e in tempi compatibili con l'evoluzione dell'incendio. Negli edifici esistenti le criticità più comuni riguardano:
- lunghezze dei percorsi di esodo superiori ai limiti previsti dalla norma applicabile;
- larghezze insufficienti di uscite, corridoi o scale;
- scale non protette o non conformi ai requisiti di resistenza al fuoco;
- segnaletica di emergenza assente, non aggiornata o non conforme;
- illuminazione di sicurezza mancante o non adeguata.
In questo ambito, le soluzioni dipendono strettamente dalla geometria dell'edificio. Non sempre è possibile intervenire sui percorsi fisici. Il Codice di Prevenzione Incendi consente in alcuni casi di compensare le criticità con misure attive aggiuntive, previa analisi del progettista.
Impianti di rivelazione e allarme
Molti edifici esistenti sono privi di impianti di rivelazione e allarme incendio adeguati, oppure dispongono di sistemi datati che non soddisfano più i requisiti tecnici attuali. La norma tecnica di riferimento per questi sistemi è la UNI 9795.
L'adeguamento può richiedere:
- installazione ex novo di un impianto di rivelazione automatica;
- sostituzione o integrazione di rivelatori obsoleti;
- aggiornamento della centrale di controllo e segnalazione;
- installazione o revisione dei segnalatori acustici e visivi;
- integrazione con altri sistemi (controllo accessi, impianti di spegnimento, sistemi di evacuazione vocale).
Impianti di spegnimento e controllo dell'incendio
Per gli edifici esistenti, l'intervento deve tenere conto delle caratteristiche strutturali e impiantistiche presenti: disponibilità idrica, percorso delle tubazioni, caratteristiche dei solai e dei controsoffitti, compatibilità con i materiali presenti.
Le soluzioni variano in funzione del rischio, della destinazione d'uso e delle caratteristiche dell'edificio: reti idranti, sprinkler, water mist, sistemi ad agenti estinguenti gassosi per ambienti specifici.
Sistemi per il controllo di fumo e calore
Nei grandi edifici, nelle strutture con affollamento elevato o in quelle con specifiche caratteristiche di rischio, i sistemi per l'evacuazione di fumo e calore (SEFC) possono essere richiesti dalla norma applicabile o necessari per garantire le condizioni di sicurezza durante l'esodo.
Negli edifici esistenti l'installazione di questi sistemi richiede una valutazione tecnica accurata: il sistema deve essere compatibile con la geometria dell'edificio, integrato con la compartimentazione e coordinato con il piano di emergenza.
Gestione documentale e piano di emergenza
L’adeguamento fisico della struttura è completo solo se anche la gestione documentale e operativa viene aggiornata. Dopo gli interventi, occorre verificare che documenti, procedure e responsabilità siano coerenti con il nuovo assetto dell’edificio.
Tra gli elementi da controllare rientrano:
- valutazione del rischio incendio all’interno del DVR;
- piano di emergenza e procedure operative;
- registro dei controlli antincendio;
- documentazione di impianti, presidi e misure installate;
- designazione e formazione degli addetti antincendio;
- informazione ai lavoratori sulle nuove procedure;
- verbali delle esercitazioni di evacuazione, quando previste.
Il D.M. 2 settembre 2021 disciplina la gestione della sicurezza antincendio in esercizio e in emergenza nei luoghi di lavoro. Il piano di emergenza è obbligatorio nei luoghi di lavoro con almeno 10 lavoratori, nei luoghi aperti al pubblico con presenza contemporanea di più di 50 persone e nelle attività soggette ai controlli di prevenzione incendi secondo il DPR 151/2011.
Il piano deve restare coerente con le condizioni reali dell’edificio: layout, vie di esodo, affollamento, attività svolte, presidi, impianti e organizzazione degli addetti antincendio. Quando questi elementi cambiano, anche le procedure di emergenza devono essere verificate e aggiornate.
Come impostare un percorso di riqualificazione antincendio
Un processo di adeguamento efficace si sviluppa in cinque fasi sequenziali.
- Valutazione dello stato attuale (Fase di analisi) – A partire dalle verifiche preliminari, il professionista antincendio confronta lo stato reale dell’edificio con la documentazione disponibile, la destinazione d’uso effettiva e le prescrizioni applicabili.
- Individuazione delle non conformità (Definizione delle priorità) – Mappatura dei punti critici che richiedono un intervento prioritario per la salvaguardia delle persone e per la regolarità della documentazione.
- Progettazione degli interventi (Sviluppo delle soluzioni) – Elaborazione delle soluzioni tecniche più adatte all’edificio, definizione di eventuali misure compensative e individuazione dell’iter autorizzativo corretto. Quando l’attività rientra nei casi previsti dal DPR 151/2011, il progetto o la documentazione antincendio vengono presentati al Comando competente secondo la categoria dell’attività e la natura delle modifiche.
- Realizzazione e collaudo (Esecuzione delle opere) – Esecuzione degli interventi da parte di imprese e tecnici qualificati, verifica delle opere realizzate e raccolta delle dichiarazioni, certificazioni e documenti necessari per attestare la conformità degli impianti, dei presidi e delle misure installate.
- Manutenzione nel tempo (Preservazione dell'efficacia) – Attuazione del piano di controllo periodico registrato, essenziale per mantenere l'edificio sicuro e conforme nel lungo periodo.
Riqualificazione antincendio negli edifici storici e vincolati
Gli edifici storici o sottoposti a tutela architettonica richiedono una valutazione specifica, perché non sempre è possibile applicare soluzioni standard senza alterare elementi costruttivi, percorsi, finiture o caratteristiche tutelate.
In questi casi l’approccio prestazionale del Codice di Prevenzione Incendi consente di valutare soluzioni alternative o percorsi autorizzativi specifici, dimostrando il raggiungimento degli obiettivi di sicurezza senza compromettere il valore storico e architettonico dell’edificio.
Conformità antincendio: investimento sulla sicurezza e sulla continuità operativa
Garantire una corretta conformità antincendio significa proteggere le persone, tutelare il patrimonio aziendale e ridurre il rischio di prescrizioni, contestazioni o fermi operativi in caso di controllo.
L’adeguamento alle misure antincendio applicabili non è solo un obbligo normativo: è una scelta tecnica che protegge la continuità operativa, riduce gli interventi correttivi urgenti e contribuisce a mantenere il valore dell’edificio nel tempo.
Vuoi verificare quali presidi, sistemi o documenti servono per adeguare il tuo edificio?
Contatta Pallottini Antincendi. Il nostro team supporta aziende e proprietari immobiliari nelle fasi operative della riqualificazione antincendio: fornitura e installazione di presidi e sistemi antincendio, raccolta della documentazione tecnica degli interventi eseguiti e supporto nella gestione delle pratiche antincendio necessarie.
